Что такое договор найма специализированного жилого помещения и как его составить?

Наём жило́го помеще́ния

— один из видов арендных отношений. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются в России гл. 35 Гражданского кодекса РФ, в Республике Беларусь гл. 8 ЖК РБ, на Украине — гл. 59 ГКУ.

Особенности договорных отношений при найме

1. В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин[1], такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и физическим лицом.
2. Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора[2]. Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
3. Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
4. В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.

Стороны договора

Предметом такого договора является жилое помещение, по причине которого происходят общественные отношения между сторонами соглашения. Это договор является двусторонним, стороны которого:

• наймодатель – обладатель жилым помещением на праве собственности;
• наниматель – лицо, которое принимает за отдельную плату жилое помещение во владение и пользование.

Наймодателем выступает собственник жилого помещения, в силу которого он распоряжается своим имуществом по своему усмотрению. Стороной передающим жилое помещение во временное пользование может являться: гражданин, юридическое лицо.

Нанимателем выступает, как мы уже сказали, граждане.

Виды договора найма

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

1. Договор социального найма — по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).
2. Договор специализированного найма
   — по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие; статья 100 Жилищного Кодекса РФ). Действует Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42, устанавливающее перечень жилых помещений, относящихся к договору специализированного найма, а именно: • типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; • типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; • типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда; • типовой договор найма служебного жилого помещения; • типовой договор найма жилого помещения в общежитии.
3. Договор коммерческого найма
   — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли[3].
4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
   (
   договор некоммерческого найма
   ).

Права и обязанности сторон

Договорное право предусматривает, что при заключении любого вида соглашения возникают взаимные права и обязанности сторон. При наличии обязанности с одной стороны зеркально существует право, с другой стороны. Это очевидно, что если кто-то вправе что-то требовать, то точно в таком же объеме возникает у кого-то обязанность исполнить право требования первого.

Договор найма жилого помещения в соответствии со статьёй 676 ГК РФ предусматривает обязанности наймодателя. А именно:

• передать нанимателю жилое помещение, которое не должно быть обременено, то есть свободным от прав требования или каких-либо обязательственных отношений. Данное помещение должно быть пригодным для проживания, другими словами – отвечать всем требованиям санитарной и противопожарной безопасности;
• своевременно проводить капитальный ремонт жилого помещения;

Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах:

• наймодатель обязан надлежащим образом эксплуатировать жилой дом, в котором находится сдаваемое в найм жилое помещение. Своевременно предоставлять необходимые коммунальные услуги, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома. То есть наймодатель ответственен в обеспечении условий для полноценного проживания в жилом помещении.

Статья 678 ГК РФ устанавливает обязанности нанимателя жилого помещения. Гражданское и жилищное законодательство преследует принцип целевого назначения жилого помещения, таким образом в отношении нанимателя устанавливается обязанность использовать предмет договора по назначению, то есть для проживания. А в процессе проживания гражданин обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии.

Если наниматель желает произвести перепланировку и переустройство жилого помещения, он может это сделать только с разрешения наймодателя. Без такого разрешения действия нанимателя будут основанием для прекращения отношений по договору найма жилого помещения.

Также к обязанности нанимателя относится действия по исполнению признака возмездности договора, то есть обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. А также он обязан оплачивать коммунальные платежи, если иное не предусмотрено соглашением сторон(ст. 682 ГК РФ).

Сущность и содержание договора найма

Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающим, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме[4].

Типовой договор найма жилья предполагает достижения согласия по всем существенным условиям договора (объект, срок, цена). Остальные условия не относятся к существенным и включаются в договор по заявлению одной из сторон.

Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)[5]. Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности (статья 15 Жилищного Кодекса РФ).

Предмет договора

Цель соглашения о найме — обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта найма и состояние санитарно-технического оборудования.

Условия договора найма жилого помещения

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

1) изолированным;

2) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Разделы договора

• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• порядок расчетов;
• срок и условия действия договора;
• порядок расторжения договора;
• дополнительные условия, адреса;
• паспортные данные, подписи сторон.

К договору найма прилагаются:

• платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
• акт приема-передачи объекта договора;
• опись имущества;
• дополнительное соглашение (если понадобится).

Важный пункт — ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах нанимателя проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение — доверенность, оформленную у нотариуса. Если сдаваемое внаем помещение состоит в долевой собственности, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором найма. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения внаем.

Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма не может быть исполнен и занятие помещения незаконно.

Помимо подтверждения права собственности, наймодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами найма, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем в жилом помещении будут проживать третьи лица, то сведения о них необходимо также вписать в договор.

Права и обязанности сторон

Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить плату за пользование помещением (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине нанимателя, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия собственника жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество наймодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Договор с риелтором

Сегодня не так сложно найти съемную квартиру без посредников. Агрегаторы вроде Avito.ru или Domofond.ru в этом помогут. В случае если вы все же решите обратиться к услугам риелторов, то стоит внимательно изучить условия договора. Прежде всего, обратите внимание на предмет соглашения, который должен включать не только подбор квартиры, но и гарантии на случай, если в первые месяцы вы будете вынуждены покинуть занимаемую квартиру не по вашей вине, а, например, из-за конфликтных и неадекватных хозяев. В этом случае агентство обязано подобрать другой вариант, и такая обязанность должна быть закреплена в условиях договора.

Как снять квартиру без посредника?

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

Спрос на арендуемое жилье в России

Согласно опросам, в настоящее время 9% опрошенных являются арендаторами жилья. По прогнозам специалистов, в ближайшие 1-3 года спрос на арендное жилье будет сохраняться также на уровне 8-10%. Из тех, кто арендует жилье в настоящее время, большинство — молодежь в возрасте 18-24 года (22%), меньше всего среди арендаторов населения в возрасте 45-54 лет (2%) и пенсионеров (3%). При этом приоритет россиянами отдается частному рынку аренды. Так, каждый десятый (9%) предпочитает арендовать жилье у частного лица, а 3%, наоборот, у юридического. Для большинства россиян вопрос аренды жилья неактуален: 75% ни при каких условиях не готовы жить в съемном жилье[6].