Сдача жилья в аренду закон
Законодательство о сдаче квартиры в аренду
В Российской Федерации год от года госорганы все жестче наказывают граждан, нарушающих правила миграционного законодательства.
Особенно это касается приезжих из других государств. В результате теневого бизнеса, осуществляемого гражданами без оформления бумаг, бюджет недополучает средства.
Во избежание проблем с налоговой инспекцией следует изучить и соблюдать действующее законодательство Российской Федерации. В частности, при сдаче квартиры в аренду, заключать с клиентом договор и отдавать процент от прибыли государству.
Что говорит закон о сдаче квартиры в аренду
Вопросы предоставления в аренду жилого помещения за денежное вознаграждение регламентируется 34 и 35 главами Гражданского кодекса. В данных разделах содержатся ключевые моменты взаимоотношений между сторонами сделки.
Собственник помещения и квартирант заключают между собой договор о возмездном пользовании помещением. На основании этого факта, должны учитываться нормы Налогового кодекса.
В зависимости от юридического статуса владельца недвижимости, доход облагается:
— НДФЛ (23 глава НК); — Налогом на прибыль юридических лиц (23 глава НК);
— По «упрощенке» или патентной схеме (26.2 и 26.5 главы НК).
Какие обязанности несут налогоплательщики
В 19 статье Налогового кодекса дано определение лицам, относящимся к налогоплательщикам. К данной категории причислены граждане, ИП и организации, которые обязаны в соответствии с действующим законодательством платить сборы и налоги.
Граждане
Физлица, которые имеют доход от предоставления в пользование принадлежащего им помещения, должны в срок до 30.04 подать налоговую декларацию за прошедший год. Документ по форме 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту прописки.
Непосредственно перечислить полагающуюся сумму государству гражданин обязан в срок до 15.07 того же года, когда была подана декларация.
Налоговая база — совокупность всех полученных средств за сдачу в наем квартиры. Закон позволяет снизить ее на сумму налогового вычета.
Правом на данную операцию имеют физические лица, которые:
— Пожертвовали частью полученной прибыли на благотворительные цели. Вычет в данном случае равен сумме перечисленных средств, не превышающих четверти всего дохода; — Оплатили образовательные услуги для себя или лиц, находящихся на иждивении. Вычет равен перечисленной сумме в пределах 50 тысяч руб.
; — Приобрели лекарственные средства по назначению врача или воспользовались платными медуслугами. Вычет равен потраченной сумме; — Внесли на свой пенсионный счет дополнительные средства. Вычет равен перечисленной сумме; — Потратили деньги на покупку или строительство жилого помещения.
Вычет не может быть больше двух миллионов рублей;
— Заплатили проценты по целевому кредиту, выданному на строительство или приобретение жилья. Вычет предоставляется в пределах трех миллионов рублей.
ИП
Для индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду жилую недвижимость, существует несколько вариантов уплаты налогов.
Они могут выбрать любую из предложенных схем, исходя из удобства или выгоды для своего бизнеса:
— Упрощенная система уплаты налогов предусматривает выбор способа, которым формируется налоговая база. Если она состоит только из прибыли, то устанавливается ставка, равная шести процентам. Если из приходной части вычесть фактические расходы, то ставка увеличивается до 15%. Предприниматель обязан каждые три месяца подавать в ИФНС декларацию;
— Патентная система в случаях со сдачей в аренду жилых помещений для предпринимателей более предпочтительна.
Каждый регион России на законодательном уровне рассчитывает и публикует информацию о потенциальной прибыли от каждого рода деятельности. Данная величина и лежит в основе налоговой базы.
При выборе патентной системы, ИП не подает в ИФНС декларацию о доходах, а просто уплачивает взносы в размере шести процентов от рассчитанной государством налоговой базы.
Организации
Юридическим лицам предоставлено право выбора вида налогообложения: общий режим или «Упрощенка». В первом случае, организации, получающие прибыль от сдачи жилых площадей постояльцам, обязаны платить в государственную казну пятую часть полученной прибыли.
Какая ответственность за неуплату налогов
НК РФ предусматривает штрафные санкции за незаконную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей жилого помещения в аренду:
— Умышленное уклонение от уплаты налоговых взносов согласно 122 статье НК грозит штрафом в сумме 20 – 40% от их величины;
— Непредоставление в ИФНС декларации согласно 119 статье НК влечет наложение штрафных санкций в сумме 5% за каждый месяц задержки. Минимальная величина равна 1000 рублей, а максимальная 30%.
Граждане, причинившие государству материальный ущерб в значительном объеме, привлекаются к уголовной ответственности по статьям 198 и 199 УК.
К таким последствиям приводит сокрытие налогов на сумму свыше 600 тысяч рублей в течение трех лет для физических и 2 млн. руб. для юридических лиц.
Наказание за данные преступления зависит от тяжести совершенного деяния и выражается в:
— Денежном штрафе; — Принудительных работах; — Аресте;
— Лишении свободы.
Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно
В большинстве случаях, предприимчивых граждан заботит лишь получение максимальной выгоды из жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.
Они не стремятся грамотно оформить договор с постояльцем и соблюсти все нормы законодательства. В результате, государственный бюджет недополучает средства, а жильцы соседних квартир мучаются от поведения квартирантов.
Куда подавать жалобы на «теневых» арендодателей?
Разрешить сложившуюся ситуацию обязаны соответствующие госорганы, куда любой заинтересованный человек вправе направить жалобу.
Сначала стоит уведомить о незаконных действиях собственника участкового. В его обязанности входит проверка оснований нахождения лиц в жилом помещении.
Если квартиранты проживают по проблемному адресу без прописки, то полицейский вправе выписать им административный штраф за нарушение миграционного законодательства на основании ст. 19.15.1 КоАП.
Если граждане, проживающие в жилом помещении, приехали из другого государства, то стоит передать информацию непосредственно в УФМС.
Налоговая инспекция также заинтересована в легализации бизнеса по сдаче домов и квартир. Жалобу направляйте в ИФНС по месту нахождения жилья или в территориальное управление.
По данному обращению проведут проверку поступившей информации. Владельца квартиры вызовут в налоговую инспекцию для дачи пояснений.
Если вина собственника будет доказана, то его обвинят в сокрытии налогов и непредоставлении декларации. Предприимчивого гражданина обяжут выплатить начисленные взносы в казну, пени за просрочку и административный штраф за уклонение от уплаты налогов.
Если ФМС, ИФНС и полиция не реагируют на ваши обращения или результат не привел к разрешению сложившейся ситуации, то пишите жалобу в Прокуратуру. Как правило, это позволяет сдвинуть дело с мертвой точки.
Как официально сдать квартиру в аренду
Собственник квартиры, который действует в соответствии с действующим законодательством, избежит проблем с налоговой, полицией и избежит возможных убытков от действий недобросовестных квартирантов.
Договор — главный инструмент, который регулирует взаимоотношения между владельцем жилья и вселяющимися в него гражданами.
Если квартирантом является физлицо, то с ним собственник заключает договор найма жилого помещения. С организацией он заключает договор аренды. Оба документа должны быть составлены в письменном виде. Если срок аренды меньше 12 месяцев, то договор в государственных органах не регистрируется.
Сократить издержки в процессе сдачи в аренду квартиры или дома можно путем указания в договоре срока не больше одного года.
Для того чтобы не пришлось каждый раз заключать новое соглашение, укажите в тексте возможность пролонгации. В этом случае, не придется платить госпошлину за регистрацию договора.
Право заключения договора найма жилого помещения есть у владельца и доверенного лица. По возможности, используйте первый вариант, поскольку клиенты больше доверяют сделкам, совершенным напрямую с собственником. Оформление доверенности потребует дополнительных денежных вложений.
Для получения максимальной выгоды от сдачи пустующего жилья в наем, заблаговременно просчитайте варианты налогообложения и выберите оптимальный вариант.
Главными факторами, влияющими на результат расчета, являются следующие:
— Число сдаваемых объектов недвижимости; — Особенности налогообложения в вашем регионе; — Возможный доход от деятельности; — Класс сдаваемых квадратных метров (эконом или люкс); — Величина расходов на содержание квартиры или дома;
— Юридический статус владельца (ИП, физическое или юридическое лицо).
Остановиться на конкретном варианте можно только после тщательных расчетов. Не забудьте учесть величину налоговых отчислений и время на подачу декларации в ИФНС. За нарушение НК грозит не только крупный штраф, но и снижение вашей репутации в глазах клиентов.
Риски арендодателя при незаконной сдаче квартиры в аренду
За незаконную деятельность, связанную со сдачей недвижимости в наем, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность. Однако это далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться собственник в данной ситуации.
Чем же рискует арендодатель, не заключивший договор:
— Крупный штраф и уголовная ответственность в виде тюремного срока минимум на полгода за долги перед государством до 0,5 миллиона рублей и максимум до трех лет за сокрытие налогов на большую сумму; — Испорченное имущество и отделка. Если с квартирантами не заключался договор, то доказать их вину в пропаже и порче бытовой техники будет проблематично.
Также маловероятно взыскать с них компенсацию испорченных дверей, окон или стен; — Незапланированные расходы. В качестве них могут быть счета за коммуналку. Например, после освобождения квартиры, вам придет счет за телефонные разговоры на большую сумму.
Как правило, они приходят за международную связь или пользование платными телефонными услугами;
— Обман со стороны недобросовестного квартиросъемщика. Случается это таким образом: владелец жилья сдал его одному человеку, а впоследствии обнаружил другого.
Оказывается, постоялец пересдал его третьим лицам на длительный срок, не уведомив собственника. Квартирант может организовать на ваших квадратных метрах притон или бордель.
Еще один вариант — заселение множества мигрантов.
Ремонт своими руками
Авторские расширения и плагины
Источник: https://www.webohrannik.ru/sovetnik/arenda-i-najom-zhilya/zakonodatelstvo-o-sdache-kvartiry-v-arendu.html
Закон о сдаче квартиры
Вопрос сдачи и найма жилья становится со временем всё актуальнее. В первую очередь это связанно с межрегиональной миграцией граждан РФ и репатриацией соотечественников из стран бывшего СНГ. В связи с этим, требуется регулирование процессов предоставления жилплощади внаем со стороны правительства Российской Федерации.
Как по закону сдать квартиру в аренду?
Основным нормативным актом, регламентирующим вопросы предоставления жилой площади внаем, является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Данный нормативный акт состоит из четырёх частей, принятых поочерёдно с 30 ноября 1994 года по 18 декабря 2006 года. Основные положения данного закона вступили в силу 21 октября 1994 года.
Положения, касающиеся сдачи квартир в аренду для проживания изложены в 35 Главе настоящего закона.
Согласно рассматриваемому кодексу, между собственником (или наймодателем) и гражданином (или индивидуальным предприятием), претендующим на пользование указанным жилым пространством составляется договор найма. Подобная договорённость может производиться как в целях передачи квартиры во владение, так и аренды жилья на определённые сроки (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).
Текст статьи 672 постановляет, что в случае если арендатор и члены его семьи проживают в одной квартире с собственником, их права и обязанности приравниваются к правам и обязанностям хозяина квартиры с некоторыми ограничениями, предусмотренными в настоящем законе.
Объектами указанного договора являются:
- Квартира;
- Дом;
- Часть квартиры или дома.
Сдаваемая в аренду по настоящему договору квартира должна быть пригодной для проживания.
Критерии пригодности определяются жилищным законодательством. Лицо, взявшее квартиру в аренду, уполномочено эксплуатировать имущество, установленное в статье 290 настоящего Кодекса.
Действительная договорённость оформляется в письменной форме и скрепляется подписями собственника и арендатора. Оплата за аренду квартиры устанавливается на основании договорённости. Арендная плата производится в установленные сроки. Изменение суммы оплаты в одностороннем порядке недопустимо, если иное не было предусмотрено соглашением.
Конфликтные ситуации могут быть разрешены на основании норм ФЗ о медиации 193.
Обязанности наймодателя
Наймодатель, передающий квартиру в аренду, обязан:
- Обеспечивать в сдаваемой квартире пригодные для проживания условия;
- Осуществлять правомерное использование дома, в пределах которого происходит сдача жилья в аренду;
- Принимать участие в ремонте общего имущества многоквартирного дома;
- Соблюдать соглашение с арендатором по всем пунктам;
- Предоставлять арендатору коммунальные услуги и другие блага за плату.
Соглашение об аренде квартиры может быть расторгнуто в одностороннем порядке по решению суда по следующим причинам:
- Квартира непригодна для проживания;
- Многоквартирный дом, в котором находится арендуемое жильё, находится в аварийном состоянии;
- В связи с другими нюансами, постановленными рассматриваемым законом.
Арендатор обязан эксплуатировать снимаемую им квартиру исключительно по назначению. В противном случае, арендодатель вправе потребовать устранения нарушений или расторжения соглашения. В случае расторжения рассматриваемой договорённости, арендатор и проживающие с ним лица выселяются из квартиры.
Необходимые документы
Закон об аренде квартиры утверждает следующий список необходимой документации, необходимой для предоставления собственником или арендодателем:
- Удостоверения личности наймодателя и арендатора;
- Документы, подтверждающие право собственности арендодателя на сдаваемую квартиру;
- Выписка из ЕГРП;
- Технический паспорт квартиры;
- Подтверждение своевременной уплаты за предоставление коммунальных услуг;
- Документ, подтверждающий полномочия лица, представляющего интересы арендодателя (в случаях, если он сам по какой-то причине не может принять участие в оформлении соглашения);
- Согласие всех собственников квартиры, заверенное нотариально;
- Согласие родителей или опекунов в случае, если собственник младше 18 лет.
Документация, которую должен предоставить арендатор, зависит от того, является ли он частным, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Если наниматель является юридическим лицом, он обязан предоставить:
- Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заключать договорённости от лица предприятия;
- Удостоверение личности представителя;
- Нотариальная копия устава организации;
- ИНН и другие реквизиты предприятия.
Все копии указанных документов должны скрепляться печатью и личной подписью должностного лица организации.
Если арендатор является частным предпринимателем, он должен предоставить следующие документы:
- Паспорт;
- Документация о регистрации данного гражданина, как индивидуального предпринимателя;
- ИНН;
- Выписка из ЕГРИП;
- Банковские реквизиты с личной печатью предпринимателя (при наличии).
Для того, чтобы взять в аренду квартиру, физическому лицу необходимо предоставить следующие документы:
- Удостоверение личности гражданина;
- Копии паспортов или свидетельств о рождении граждан, которые будут проживать с ним на арендуемой площади;
- Личные контактные данные.
Образец договора об аренде жилого помещения
Договор об аренде квартиры заполняется от руки печатными буквами. Так же допустим набор соответствующего текста на компьютере. Документ подписывается в присутствии уполномоченных лиц.
Скачать заполненный образец можно по ссылке:
Скачать пустой бланк договора об аренде можно по ссылке:
Регистрация договора и его срок
Статьёй 26.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентируется порядок регистрации прав на жильё, возникающих при соглашении договорённости об аренде квартиры для проживания.
Для регистрирования ограниченных жилищных прав необходима подача заявлений от обеих сторон.
Заполненные бланки заявлений подаются в уполномоченный орган юридической регистрации в течение 30 дней с момента заключения договорённости.
Перечень документов, необходимых для регистрации:
- Права, подтверждающие права собственника квартиры;
- Документация, подтверждающая право представлять интересы собственника (для риелторов и других уполномоченных лиц);
- Удостоверение личности.
Государственная регистрация осуществляется не позднее чем через 5 дней после подачи соответствующих заявлений.
Квартира, дом и другое жилое пространство сдаётся в аренду сроком до 5 лет. Если в договоре не указано точных сроков, считается, что жилплощадь сдана на максимальный срок (ст. 683). Когда сроки аренды подошли к концу, арендатор имеет право выдвинуть предложение о заключении повторного договора на тех же условиях.
Не позднее чем за 90 дней до истечения действия арендного договора, наймодатель должен вынести решение о повторном договоре либо об отказе. Если собственник не выполнил данного обязательства, а арендатор не намерен отказываться от повторного договора, соглашение считается продлённым.
Налогообложение
При сдаче квартиры в аренду собственник (физическое лицо) обязуется выплачивать (НДФЛ) в размере 13% от получаемых с арендатора выплат. До 30 апреля следующего года данный гражданин должен предоставить в уполномоченные налоговые органы декларацию (по форме 3-НДФЛ), предоставив информацию о годовом доходе за аренду квартиры.
Если квартира предоставлена юридическому лицу, то данная компания является налоговым агентом. При уплате за аренду, юридическое лицо уполномочено удержать 13% НДФЛ и перенаправить их в налоговые органы самостоятельно. Если это условие выполняется, собственнику подавать декларацию не нужно.
Если арендодатель зарегистрирован как индивидуальный предприниматель без юридического образования, налог на аренду жилья будет взиматься в меньшем процентном соотношении. В этом случае закон о сдаче квартиры в аренду предполагает следующие варианты:
- Собственник подаёт прошение о внедрении упрощенной системы налогообложения (УСН) — в таком случае налоговые выплаты составят 6% от выплат наёмщиков;
- Арендодатель присоединяется к патентной системе налогообложения (ПСН), выкупив соответствующий патент — в таком случае в качестве налога отчисляется фиксированная сума, устанавливаемая в каждом регионе РФ. Соотношение действительной прибыли от сдачи в аренду жилого помещения при применении налогового патента значения не имеет.
Скачать ГК РФ
Для подробного ознакомления с нюансами закона о сдаче в аренду жилого помещения необходимо ознакомиться с нормативами Гражданского Кодекса Российской Федерации.
https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag
Актуальный текст ГК РФ с последними поправками можно скачать по ссылке:
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форме ниже, в окошке онлайн-консультанта справа, внизу экрана или позвонив по номерам (круглосуточно и без выходных):
Источник: https://210fz.ru/zakon-o-sdache-kvartiry/
Сдача квартиры в аренду в 2019 году: подробная пошаговая инструкция — Про сад и дом
(10 5,00 из 5)
Загрузка…
Официальная сдача квартиры в аренду позволяет собственникам прописать в договоре условия, затраты и обязанности сторон, а так же обезопасить себя от мошенников и штрафов. Как сдать квартиру в аренду и не допустить ошибок, разбирался эксперт нашего сайта, юрист по образованию Иван Лукин.
Законодательные акты
Вопросы передачи жилой площади в наем регулируются Гражданским Кодексом РФ. Последние изменения в ГК РФ вступили в силу с 01.09.2018. Положения, с которыми должен ознакомиться владелец квартиры, содержатся в 35 Главе ГК.
Законодательство регламентирует содержание и порядок заключения договора найма, обязанности владельца и нанимателя, вопросы по внесению платы, ремонту, продлению соглашения и т.д.
Как подготовить договор найма?
Договор, заключенный между нанимателем и владельцем жилья, отражает законность сделки, обеспечивает защиту прав и имеет юридическую силу. Соглашение содержит информацию об обязанностях, сроках и основных гарантиях.
Для составления договора необходимо подготовить документы о праве собственности, согласия других владельцев, справки о прописанных в квартире лицах, об отсутствии задолженностей ЖКХ. Все совладельцы должны присутствовать при заключении договора.
Документ может быть подготовлен в двух формах:
- договор найма (гл. 35 ГК РФ) оформляется для сдачи жилого помещения физическому лицу на любой срок без официальной регистрации;
- договор аренды (гл. 34 ГК РФ) с юридическими лицами предполагает обязательную регистрацию при взятии помещения в аренду на долгосрочный период.
Если собственник заключает договор аренды продолжительностью более 6 лет, его необходимо зарегистрировать в РосРеестре. Без регистрации разрешается оформление договоров на 5 лет.
РосРеестр отправляет полученные сведения в ФНС для расчета налога. В большинстве случаев арендодатели заключают соглашения на 6 или 11 месяцев.
По истечении срока соглашение продлевается.
Заверять через нотариуса договор аренды или найма не обязательно, но закон это не запрещает.
договора найма
Договор найма должен включать ряд обязательных пунктов, не противоречащих законодательству:
- количество арендаторов;
- точное число – крайний срок внесения арендной платы;
- общая или ежемесячная сумма оплаты;
- решение о том, на кого возлагается обязанность по оплате услуг ЖКХ;
- число и время проведения проверки помещений собственниками;
- разрешение на использование мебели, бытовой техники и других предметов;
- условия возврата средств при невыплате арендной платы;
- возмещение материальных затрат, компенсация урона нанесенного квартиросъемщиками.
Помимо договора составляется акт приема-передачи собственности владельца (мебели, бытовых приборов, техники). Подготавливаются документы, подтверждающие возможности нанимателя по внесению платы, например, справка с работы.
Как правильно оформить передачу денег?
Наниматели могут внести оплату двумя способами: наличными в руки собственнику или безналичным переводом. При внесении оплаты наличными рекомендуется составлять акт приема – передачи денег с указанием даты, суммы, подписей сторон.
Безналичная оплата найма тоже распространена. Для подтверждения факта оплаты наниматели оставляют квитанции. Наличие чеков при необходимости позволяет доказать, что условие договора было соблюдено.
Как платить налоги за сдачу квартиры в аренду?
Сдавать недвижимость, платить налог от дохода граждане России могут от имени физического лица или индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ). Для выбора наиболее выгодного варианта надо учесть особенности систем налогообложения и рассчитать предполагаемые суммы налогов.
Налогообложение физических лиц
Для физических лиц, являющихся наймодателями жилья, ставка налога в большинстве случаев составляет 13% от полученной прибыли. Собственник ежегодно до 15 июля подает в ФНС декларацию 3-НДФЛ и вносит налог.
Некоторые категории граждан имеют в данном случае право на получение налоговых льгот (ст. 218, гл. 23 НК РФ). Это инвалиды 1 и 2 группы, ветераны, семьи с несовершеннолетними детьми и иждивенцами, предприниматели, в том числе ИП на ПСН (патенте).
Налогообложение ИП
Индивидуальные предприниматели, сдающие жилье, могут использовать разные системы расчета налогов:
Кроме налога на доходы ИП обязаны вносить взносы в ПФР и ФОМС. В 2018 году они составили 26545 руб. и 5 840 руб. соответственно.
Предприниматели, как и физические лица, могут оформить налоговые вычеты при наличии в семье несовершеннолетних детей, инвалидов. Имеют право на льготы ИП, являющиеся ветеранами, инвалидами, блокадниками, ликвидаторами аварии на ЧАЭС.
Декларация о доходах ИП подается один раз в год, налог уплачивается частями – раз в три месяца.
Сдача квартиры в аренду: подробная пошаговая инструкция
| Исследование рынка | Перед сдачей жилья необходимо проанализировать предложения конкурентов, сравнить цены, состояние квартир, изучить тексты объявлений. Это поможет сформировать оптимальные расценки и требования.Стоимость аренды зависит от ремонта, наличия мебели, месторасположения недвижимости, уровня цен в районе и других факторов. Собственник должен определить класс квартиры: эконом, бизнес или люкс. |
| Сбор документов и разрешений | Перед сдачей квартиры наймодатель или арендодатель решает вопросы с другими собственниками, прописанными на квадратных метрах:
В отдельную папку надо отложить разрешения и документы, подтверждающие право владения (свидетельство, выписку из реестра). |
| Подготовка жилья к сдаче | Круг работ будет зависеть от класса квартиры. Необходимо провести генеральную уборку, ремонт, проверить состояние инженерных коммуникаций.
|
| Подготовка фотографий | Это существенный момент, так как качество фото повлияет на выбор арендаторов. Сделать качественные снимки под силу любому собственнику без обращения к профессиональному фотографу.Фото рекомендуется делать в солнечную погоду или при хорошем освещении. На фотографиях показать все преимущества квартиры, обязательно запечатлеть ванную, туалет, кухню. |
| Составление объявления | Для подготовки хорошего объявления выделить все плюсы недвижимости: упомянуть о проведении ремонта, указать количество комнат, площадь кухни, наличие раздельного санузла, хороших соседей.
|
| Размещение объявления с фото | Для размещения оферты подойдут популярные площадки и сервисы. Стоит остановиться на 4-5 ресурсах. Как показывает практика, платные площадки позволяют сдать квартиру намного быстрее. |
| Телефонные переговоры с клиентами | В процессе общения стоит учесть ряд рекомендаций:
|
| Демонстрация квартиры | Рекомендуется подойти заранее, подготовить помещения, включить освещение, ненавязчивую музыку.В процессе общения желательно не только отвечать на вопросы, но и рассказывать истории о квартире. Надо помнить, что арендаторы выбирают уютное жилье и добропорядочного хозяина.Важно понимать, что посетители должны обдумать решение об аренде, поэтому не стоит давить. |
| Подписание договора | Договор подготавливается заранее в двух экземплярах. В нем должны быть отражены все необходимые пункты, в том числе размер страхового депозита.Перед подписанием договора надо сфотографировать показания счетчиков и паспорта клиентов. |
| Передача квартиры | Факт передачи недвижимости фиксируется с помощью акта приема-передачи. Данный документ не обязателен, но позволяет обезопасить владельца квартиры и будущих жильцов. Акт содержит опись имущества, описание его состояния и фотографии, если есть необходимость. В конце документа ставится дата и подписи сторон.Когда арендатор будет покидать жилье, собственник имеет право провести ревизию и проверку имущества. При этом составленный акт не позволит предъявить нанимателю необоснованные претензии. |
Выполнение пошаговой инструкции позволяет организовать подготовку жилья к сдаче и облегчить работу. После подписания договора остается получать арендную плату и контролировать оплату коммунальных услуг. Время посещений, когда арендодатель может проверить состояние жилья, должно быть прописано в договоре.
Прочтите также: Как правильно купить квартиру в новостройке
© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.
(10 5,00 из 5)
Загрузка…
Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/rent-and-hire/sdacha-kvartiry-v-arendu/
Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?
Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.
В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.
И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.
Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.
С какими рисками может столкнуться арендодатель?
Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.
Основные риски:
- Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению.
Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).
- Порча имущества или квартиры.
Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.
- Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.
Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.
- Обман со стороны нанимателя.
Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).
Оформляем страховку
Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.
Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей
Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.
Согласие арендодателя необходимо, если сдается:
- муниципальная квартира;
- неприватизированная комната в «коммуналке»;
- неприватизированная квартира.
Согласие соседей необходимо, если сдается:
- приватизированная комната в коммунальной квартире;
- неприватизированная комната в коммунальной квартире;
Находим квартиросъемщиков
Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники.
Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.
Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей.
Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.
Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.
Составляем договор
Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.
Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.
Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.
Необходимые пункты договора:
- кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
- каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
- будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
- как часто будет проверяться квартира хозяином;
- кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
- какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
- будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.
Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.
Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.
Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.
Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.
Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.
Составляем акт приема-передачи квартиры
Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.
В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.
Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.
Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).
Пишем расписки
После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.
Решаем вопрос с налогами
Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:
- оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
- оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
- применять патентную систему налогообложения.
Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.
Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).
При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.
Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья.
Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.
Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.
Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno
Закон о сдаче жилья в аренду 2024
Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя.
Кроме того, налоговая служба предложила патент частным лицам, зарабатывающим деньги на сдаче квартир. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести квартир из теневого сектора.
Ссылки на законы и нормативные акты, регулирующие жилья в Москве Уголовный кодекс Российской Федерации Статья 198.
Как правильно сдать квартиру в? Налог за аренду квартиры.
Налоги от сдачи квартиры в аренду
- НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или ИП на ОСНО;
- Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
- Патент – если ИП применяет ПСН.
При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.
В настоящее время, на 2019 год, ставка подоходного равна:
- 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.
- 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.
660 тыс. руб. * 13 % Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки. Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.
Патент на аренду 2019-2024
Если вам нужно сдать недвижимость и не знаете, как поступить или вам нужна полная консультация по аренде звоните 8 (495) 504-86-79 или 8 (916) 469-02-30 Дополнительные затраты к стоимости патента: отчисления в пенсионный фонд и обязательного медицинского страхования.
- Патент приобретается только на один объект. Если вы сдаете две квартиры, соответственно нужно будет покупать два патента на сдачу.
- Патент на аренду может купить только юридическое лицо. Для этого физическому лицу (собственнику квартиры) необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП);
- Патент приобретается в налоговой инспекции по месту жительства на разные сроки: можно на 6 месяцев или сразу на год;
Конечно, стоит все тщательно обдумать, посчитать — возможно будет выгоднее платить налоги как физическое лицо.
Как сдать квартиру в аренду в 2019 году: инструкция, документы, налоги
Процесс сдачи квартиры в аренду Если владелец желает сдать частную недвижимость быстро, то эта статья подскажет, как поступать. Оптимальный вариант — официальная сдача квартиры.
Если прибыль на первом месте, лучше сделать соглашение законным. Решение сдать квартиру уже принято.
Хозяин места предоставляет только необходимый комплект документов:
>
Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать?
На сегодняшний день далеко не все могут похвастаться тем, что имеют собственное жилье. Для этой категории граждан законодательство Российской Федерации предоставляет возможность проживания в помещении, фактически принадлежащему другому собственнику.
Для того, чтобы фиксировать данный вид сделки, надо заключить договор. Иными словами, обезопасить участников от нежелательных последствий, таких как досрочное расторжение договора.
Сдача квартиры в аренду: налог с аренды, документы, декларация
Ни для кого не секрет, что в современных экономических условиях рынок недвижимости переживает спад.
Но, несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая тем самым получить дополнительный доход. Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.
Если Вы владеете квартирой (комнатой или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то Вам нужно знать, какие документы нужно для этого оформить, а также какой налог при сдаче квартиры. Законом предусмотрено, что договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть оформлена письменно в виде соглашения.
Какая-либо типовая форма для договора не зафиксирована, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны: Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.
Законы о сдаче в наем жилья посуточно 2024
- наниматель, то есть тот, кто непосредственно снимает жилое помещение;
- наймодатель — гражданин, которому принадлежат юридические права на дом, квартиру или иной объект, предоставляемый в найм.
Причем по такому договору стороной нанимающей может быть только физическое лицо.
Однако поймать за руку того, кто не платит налог на сдачу жилья в аренду, порой оказывается очень сложно.
- Если не предоставлена налоговая декларация или просрочена её подача, то сумма штрафа составляет 5% от размера неуплаченного налога за каждый месяц задержки.
А значит, военнослужащему можно воспользоваться своим правом.
Размер налога от этого вида дохода остаётся все тем же — 13%. Пенсионером Распространено мнение, что пенсионерам, сдающим жилплощадь в аренду не нужно платить налоги от сдачи.
Ставка: В настоящее время, на 2019 год, ставка подоходного равна:
- 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.
- 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2015 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%.
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов чем грозит
Обязанности плательщиков налогов могут существенно различаться в зависимости от их статуса.
Этот факт отразится и на возможных санкциях. Доход, который был получен, может облагаться следующими видами налогов:
- налогом на прибыль;
- налогом, устанавливаемым при использовании специальных режимов налогообложения.
- НДФЛ;
Процесс перечисления налогов при сдаче квартиры регламентируют главы 23-26 НК РФ.
рублей.
>
Источник: http://152-zakon.ru/zakon-o-sdache-zhilja-v-arendu-2018-12444/